最近接到很多 舊屋翻新 的諮詢,屋齡從十年內到幾十年的都有。
但其實老屋翻新或舊屋翻新這類,有很多眉眉角角要注意!
舊屋翻新 首重結構問題
說到舊翻新,第一個就是結構的問題了。
加上台灣是個地震很頻繁的區域,房屋耐震跟結構的安全肯定是最優先考量的。
只是耐震法規是到了921地震之後才陸續有更嚴謹的規範,所以在這之前的案子更要小心!
我們回來看看這次的案例。
這次舊翻新的老屋是在民國79年完工的(921是民國88年),把原有裝潢打掉之後,發現他一樓跟地下室的柱子居然是沒有相連的!


對於這種結構的問題,一定要找專業的建築師或是結構技師來處理。
最後採用了補強工程,讓樓上跟樓下的柱子合為一體。


後續裝潢完就變成大家看到鋼琴背後那根壯壯的柱子了。

漏水問題觀察後要趕快處理
除了結構之外,還要注意什麼呢?
沒錯!就是漏水!
漏水真的是個大學問,當發現有滲水的問題時,不是先叫師傅喔。
而是要先做紀錄,把漏水的位置、範圍、時間、狀態⋯⋯都做詳細的紀錄(最好拍照或錄影)
針對這些紀錄,再來排查水的原因。
是牆面有裂縫所以漏水?還是管線的問題呢?
原因真的太多太多了,要找到原因才能對症下藥,這個時候找師傅來才有用!
這次這個舊翻新的案子,可以看到他牆面有一條很明顯漏水的痕跡。
在一陣子的觀察之後,推測應該是上面女兒牆底部有裂縫(照片箭頭處)。


最後考慮他的範圍以及位置,我們選用了聚脲這種材料來做防水。
聚脲是什麼?
他是一種防水材料。
具備高耐磨性、耐候性、韌性很強,適合用來防水防銹。
只是他的施工條件比較嚴苛一點:
施作之前現場一定要清潔乾淨,下雨天不能施作。
現場至少要乾燥三天以上,不能有濕氣。
施作完成八小時內也不能碰到水(當然也不能下雨),不然就整個功虧一簣,需要重來一次。
而且,至少要上個兩道才能確保他的效果喔~
真的是個很需要天時地利人和才能施作的材料。
最後施工完成後,我們更新了油漆,就變成你們看到 AFTER 的樣子囉~
原本裂痕的線保留下來,用來觀察漏水的改善狀況。
目前為止的效果都還不錯唷!


舊屋翻新 可能遭遇的蟲蟲危機
如果說舊屋翻新還有哪邊要注意?那肯定就是蟲蟲危機的部分了。
這次舊翻新的案子,當初在拆除時有看到白蟻。
雖然後續白蟻的食物都被我們拆光光了,但土裡的蟻道跟蟻窩都還在,他們有可能隨時就捲土重來!
這邊提醒大家,如果有發現白蟻的話,廠商建議最佳的處理時機,是在泥作完成後、木作之前,這樣藥劑可以吸附在水泥上,施藥的效果會最好。
雖然這個案子我們要做預防的時機已經有點晚了,但有做預防總比出事後再處理來得好。所以在完工之前,還是幫他打了個預防針。



這種白蟻預防工程,就跟寵物打預防針一樣。
看現場的狀況,大概是三到五年施打一次。
日常居住時建議保持家中乾燥,這樣也可以減少白蟻入住的機率。
所以除了常開除濕機之外,有漏水問題一定要趕快解決唷!
同場加映1:舊屋翻新 預算該怎麼抓?
舊屋翻新跟新成屋最大的差異就在基礎工程的部分。所謂的基礎工程,其實就包括了拆除、管線更新、泥作⋯⋯等等。
所以如果你是舊屋翻修,預算建議至少抓一坪 13萬-15萬左右。若是預算比較吃緊,一坪 10 萬左右也能做基礎工程以及其他像是牆面刷漆、換換燈具等整理,可是如果要加上後續的設計風格的話,就會比較困難。
若是希望裝修後有設計感,或是想多做一些造型的話,至少要抓到一坪 13 萬以上才有機會喔!
預留額外預算
舊屋翻新在拆除這個部分其實有點像開盲盒的概念,有時候拆了沒什麼問題,但有時還是會遇到拆下去發現整個基底有各種狀況(像是上面提到的漏水、結構問題、蟲蟲危機之類的)。如果拆完發現結構有問題,需要補強的話,那結構補強工程也會是一筆開銷。
所以這邊會建議大家,如果是舊翻新,一定要多抓 5-10% 的預算,這樣子如果遇到突發情形需要追加的話,也才有餘裕把整體做好。
同場加映2:舊屋翻新 會有法規的問題嗎?
關於法規這個問題,可以很確定的跟你說,舊屋翻新需要留意的法規會比新成屋裝修來得多!
除了原本就規定的,如果有動到天地壁就要申請的「室內裝修施工許可證」以外,舊屋還會因為年份的問題需要考慮「違建」的要素。
關於室內裝修施工許可證
針對建物室內裝修的規範是,如有涉及以下項目,應依規定申請室內裝修施工許可:
- 固著於建築物構造體之天花板裝修。
- 內部牆面裝修。
- 高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
- 分間牆變更。
簡單來說,只要你有要做天花板、需要做隔間牆,就要申請施工許可。
但如果只是簡單的局部改造,像是貼貼壁貼、鋪個木地板、刷個油漆或是裝個窗簾⋯⋯這些不會動到建築結構的,就可以不用申請。
那是每個房子都要申請嗎?其實針對建築物也有相對應的規範:
供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。
翻成白話文,加上其他補充內容(內營字第0960800834號令),簡單來說如果你是「自己擁有的透天厝」或是樓層數為5層以下的集合住宅的話,是不用申請的。(但5層以下的集合住宅如果有「新增廁所及衛浴」、「新增2間以上的居室造成分間牆之變更」這些工程行為的話,就需要申請室內裝修許可)
那麼上面提到的因為年份要考慮的違建是什麼意思?
所謂的「違建」也稱作「違章建築」,基本上就是沒有經過主管機關核可卻私自建造的建築物。常見的像是頂樓加蓋、陽台外推、樓中樓夾層⋯⋯等。
依照每個縣市規定的時間點不同(這個大家要去看自己房子座落的該縣市法規,這邊我們以台北市的時間點來做說明),基本上可以分成「新違建」(民國84年1月1日以後產生的)、「既存違建」(民國53年1月1日至民國83年12月31日間產生的)、「舊有房屋」(民國34年10月25日前已存在的建築物)這三種。
針對「新違建」的處理方式是「即報即拆」(但如果是情節比較輕微,不影響公安的案件,像是陽台外推、雨棚違建、採光罩違建這類的,會先拍照列管,不會馬上拆除)
如果是「既存違建」會是拍照列管,列入分類分期計畫處理。(但如果有影響到公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新的話,就會優先查報拆除)
另外,「既存違建」以及「舊有房屋」是可以有條件修繕的,但如果超過法定許可的範圍,那就會被列入優先拆除對象了。
講到這邊是不是覺得頭昏腦脹,不知道自己到底可不可以裝修了呢?如果你有相關的需求(或困擾)都可以直接聯繫覯宅設計,這些法規或是需要注意的事項,我們都會一併確認處理好喔!
最後~希望這次的舊屋翻新案例,可以提供給你們做裝修時的參考。(也希望大家不要遇到這麼多問題啦!)
如果有哪邊想要深入了解的,都可以聯繫我們。
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